Mudanças na Lei do Inquilinato

Confira duas matérias do jornal Sobloco Informa n. 172, publicação da Sobloco Construtora editado pela ML Jornalismo

José Roberto Graiche, presidente da AABIC, comenta as mudanças na nova Lei do Inquilinato

Novidades nas relações entre locadores e locatários

JOSÉ ROBERTOGRAICHE: “Essa lei é para o mau pagador”

Quando a Lei do Inquilinato foi promulgada, em 1991, houve uma reviravolta no processo de locação de imóveis, que passou a sofrer menos intervenção e ser mais regido pelo mercado. A Lei 12.112, que entrou em vigor em 25 de janeiro, é um complemento à atual legislação, modificando alguns itens básicos.

Um deles diz respeito ao despejo por falta de pagamento. Neste caso, o proprietário do imóvel pode entrar com uma ação de despejo já a partir de um dia de atraso no aluguel e essas ações, que demoravam em média meses, com a simplificação processo passam a levar cerca quatro meses”, afirma José Roberto Graiche, presidente conselho da AABIC – Associação das Administradoras Bens Imóveis e Condomínios São Paulo. “A meu ver, essa alteração é a que vai surtir maior efeito no mercado de locação, porque o que mais inibe investimento nesse setor é a inadimplência e a demora em receber o aluguel e a demora da Justiça em devolver o imóvel por falta de pagamento. Agora, neste caso, o despejo fica muito mais rápido”.

A lei atual amplia as possibilidades de o inquilino despejado liminarmente num prazo de 15 dias. “Havia cinco situações em que isso era possível, agora há muito mais” ressalta Graiche. “Um exemplo é quando o proprietário precisa fazer uma reforma urgente no imóvel e não for possível executá-la com o inquilino dentro, este é obrigado a desocupá-lo em 15 dias”.

Situações como essa deixaram os inquilinos comerciais e empresariais mais desprotegidos, na opinião do conselheiro da AABIC. “Se o proprietário promover uma ação de despejo dentro dos 30 dias seguintes ao vencimento do contrato, poderá obter uma liminar para desocupação em 15 dias. Trata-se de uma medida mais radical, pois os inquilinos investiram em instalações, no ponto, em estoque etc”.

Após o fim do contrato, os prazos para o inquilino deixar o imóvel também foram encurtados. Se as partes não se manifestarem, a renovação é automática. No entanto, caso o contrato não seja renovado, o locador tem de deixar o imóvel em 30 dias e não mais em seis meses, como rezava a lei anteriormente.

Na nova lei, quando o contrato é renovado automaticamente ou, em alguns casos, até durante o contrato, o fiador pode desistir da função. O inquilino, então, tem 30 dias para apresentar outro fiador ou oferecer outra garantia. “O proprietário ficava meio desamparado nessa situação, não havia apoio jurídico que o protegesse de maneira rápida se o inquilino não substituísse o fiador”, destaca o conselheiro da AABIC. “Agora, ele deve desocupar o imóvel em 15 dias se perder o fiador e não apresentar outro que o substitua no tempo estabelecido pela lei”.

Mercado mais atraente

Essas alterações devem animar alguns proprietários que tinham seus imóveis fechados a colocá-los para locação. “Ainda é cedo para contabilizarmos os resultados, mas provavelmente vamos ter maior celeridade da Justiça, que os proprietários tanto reclamavam”, lembra Roberto Graiche. “O inquilino muitas vezes se eternizava no imóvel até nos casos de falta de pagamento. Bastava ele criar mecanismos para complicar, prorrogar, procrastinar o processo, que ficava um, dois anos sem pagar. Isso desanimava os investidores”.

O presidente do Conselho da AABIC destaca que essa lei vem proteger o direito de o proprietário receber o aluguel. “A maior obrigação do inquilino é pagar o aluguel. Então, sob esse aspecto, o inquilino que gosta de atrasar foi prejudicado. Não houve nenhuma alteração na lei no sentido de prejudicar o locatário. Pagando em dia, ele tem todas as garantias contratuais, seus direitos não seram afetados. Essa lei é para o mau pagador. Entretanto, traz um benefício indireto para os inquilinos: à medida que o mercado de locação recebe novos imóveis, há uma oferta maior, então o preço ou se estabiliza ou até cai um pouco em determinados segmentos”.

Para ele, o mercado de locação hoje está bastante ativo, com a demanda e a oferta relativamente equilibradas. O imóvel para locação tem sido uma boa opção de investimento, rendendo de 0,6 a 1,4%, conforme o tipo e o segmento. “Além do retorno do aluguel, o imóvel também valoriza”, conclui Graiche. “A longo prazo, se analisarmos a performance de todos os investimentos no Brasil, o imóvel só perde para a Bolsa de Valores: ganha da caderneta de poupança, das aplicações financeiras, do dólar e dos fundos de investimento. O melhor pé-de-meia se faz com imóvel”.

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